Vì Sao Thị Trường Bất Động Sản Công Nghiệp Miền Nam Có Sự Tăng Trưởng Ấn Tượng

Chính sách thu hút đầu tư và sự tăng tốc của dòng vốn FDI

Không phải ngẫu nhiên mà phía Nam trở thành tâm điểm trong bản đồ đầu tư công nghiệp. Đây là khu vực có hệ sinh thái sản xuất – logistics – nhân lực phát triển nhất cả nước. Theo dữ liệu từ FERI - Dat Xanh Services, tính đến quý I/2025, khu vực phía Nam sở hữu trên 28,000 ha đất công nghiệp, với hơn 50 khu công nghiệp quy mô lớn đang hoạt động, tỷ lệ lấp đầy duy trì ổn định ở mức 89–92%.

Một điểm cộng lớn cho khu vực phía Nam là môi trường đầu tư thông thoáng và sự chủ động từ chính quyền địa phương. Các tỉnh đã triển khai hàng loạt chính sách thu hút FDI như: hỗ trợ thủ tục đầu tư nhanh chóng, ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, ưu đãi tiền thuê đất và nhất là hỗ trợ doanh nghiệp đạt chuẩn phát triển bền vững (ESG, carbon credit…).

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, chỉ trong quý I/2025, dòng vốn FDI đổ vào khu vực phía Nam đã chiếm hơn 62% tổng vốn FDI toàn quốc, chủ yếu tập trung vào các lĩnh vực chế biến chế tạo, logistics, và điện tử. Những nhà đầu tư lớn như Foxconn, Lego, Nike, và nhiều doanh nghiệp từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore... 

Hạ tầng miền Nam “bắt kịp” tầm nhìn công nghiệp hóa

Miền Nam Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển hạ tầng giao thông mang tính “bản lề” – nơi các dự án chiến lược không chỉ kết nối liên vùng mà còn mở rộng không gian kinh tế ra biển lớn và bầu trời quốc tế. Điều này không chỉ thúc đẩy hiệu quả logistics, mà còn trở thành lực đẩy quan trọng cho sự tăng trưởng đột phá của thị trường bất động sản công nghiệp, đặc biệt là phân khúc nhà xưởng xây sẵn đạt chuẩn LEED.

Cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây & Dầu Giây – Phan Thiết: Xương sống kết nối trục Đông Nam Bộ – Duyên hải miền Trung

Cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây là tuyến trục huyết mạch giúp kết nối trung tâm tài chính – logistics lớn nhất cả nước (TP.HCM) với vùng sản xuất và cảng biển trọng điểm (Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu). Với kế hoạch mở rộng lên 8 làn xe trong năm 2025, tuyến đường này không chỉ giảm áp lực cho QL51 mà còn giúp rút ngắn thời gian vận chuyển nguyên liệu, linh kiện và thành phẩm giữa các khu công nghiệp chiến lược và các cửa ngõ xuất khẩu.

Liền mạch với đó, cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết đã chính thức đưa vào khai thác, kết nối các khu công nghiệp nội địa Bình Thuận với chuỗi cung ứng phía Nam và cụm cảng biển quốc tế. Tuyến cao tốc này giúp Bình Thuận – một thị trường mới nổi với các dự án như HLI EcoHub Nam Hà – trở thành điểm trung chuyển lý tưởng giữa miền Trung và miền Đông Nam Bộ.

Quốc lộ 1A: Trục xuyên suốt Bắc – Nam cho phân phối nội địa

Dù là tuyến truyền thống, QL 1A vẫn đóng vai trò quan trọng trong vận tải hàng hóa xuyên suốt toàn quốc. Với việc mở rộng, nâng cấp và kết nối với các cao tốc mới, QL1A trở thành “động mạch nội địa” giúp hàng hóa từ các nhà xưởng xây sẵn phía Nam dễ dàng tiếp cận các thị trường tiêu thụ lớn như miền Tây, Tây Nguyên, hoặc ra các trung tâm tiêu dùng phía Bắc.

Cụm cảng biển quốc tế: Tăng năng lực xuất khẩu, giảm chi phí logistics

Miền Nam hiện sở hữu hệ thống cảng biển có năng lực hàng đầu Việt Nam, tiêu biểu như:

• Cảng Cái Mép – Thị Vải (Bà Rịa – Vũng Tàu): cảng nước sâu duy nhất tại Việt Nam có thể đón tàu 200.000 DWT, kết nối trực tiếp đi châu Âu – Mỹ mà không cần trung chuyển qua Singapore. Đây là lợi thế cực kỳ lớn cho các doanh nghiệp xuất khẩu.
• Cảng Cát Lái (TP.HCM): cảng container lớn nhất cả nước, phục vụ trực tiếp các khu công nghiệp ở Đông Nam Bộ.
• Cảng Phước An (Đồng Nai): đang trong quá trình hoàn thiện, hứa hẹn trở thành mắt xích quan trọng trong chuỗi cảng biển – khu công nghiệp – kho bãi.

Các cụm cảng này không chỉ giúp rút ngắn thời gian giao nhận hàng hóa mà còn giảm từ 10–15% chi phí logistics, gia tăng sức cạnh tranh cho sản phẩm “Made in Vietnam”.

Sân bay quốc tế: Bệ phóng logistics hàng không và dịch vụ giá trị cao

Miền Nam hiện đang khai thác song song hai sân bay quốc tế:

1. Sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất: phục vụ khu vực đô thị hóa cao như TP.HCM, Bình Dương, Tây Ninh. Việc nâng cấp các nhà ga cargo giúp tăng năng lực vận chuyển hàng hóa xuất nhập khẩu, đặc biệt trong lĩnh vực điện tử, dược phẩm, và hàng hóa giá trị cao.
2. Sân bay quốc tế Long Thành (giai đoạn 1 dự kiến hoàn thành năm 2026): được kỳ vọng trở thành trung tâm hàng không mới của Đông Nam Á, kết nối trực tiếp tới các thị trường lớn như Mỹ, Nhật Bản, Hàn Quốc, châu Âu. Sân bay này sẽ đóng vai trò cực kỳ quan trọng trong thúc đẩy chuỗi cung ứng tốc độ cao, logistics hiện đại và thu hút FDI công nghệ cao.

Việc đầu tư vào các tuyến giao thông này không đơn thuần là xây đường – mở cảng – nâng sân bay. Đó là tầm nhìn chiến lược để gia tăng năng lực cạnh tranh vùng, nâng cao hiệu quả vận hành cho doanh nghiệp. Với giá thuê nhà xưởng xây sẵn vẫn duy trì ở mức hợp lý, kết hợp với khả năng kết nối nhanh ra thế giới, miền Nam đang trở thành nơi không chỉ thuận lợi để sản xuất, mà còn là nơi tối ưu để tăng trưởng – cả về ngắn hạn chi phí, dài hạn chiến lược phát triển xanh và bền vững.

Nhà xưởng xây sẵn – giải pháp tối ưu cho SME và FDI

Theo CBRE, tỷ lệ lấp đầy của phân khúc nhà xưởng xây sẵn tại miền Nam đạt 89% trong quý I/2025, phản ánh rõ nhu cầu lớn từ thị trường. Mức giá thuê nhà xưởng xây sẵn dao động từ 3,2 – 5,2 USD/m²/tháng, vẫn giữ ở mức cạnh tranh so với các thị trường như Thái Lan (6 USD/m²) hay Indonesia (6,5 USD/m²), nhưng cung cấp hạ tầng – dịch vụ đi kèm chuyên nghiệp hơn, từ hệ thống phòng cháy chữa cháy, điện ba pha, nước sạch đến dịch vụ logistics, tuyển dụng, hỗ trợ vận hành.

Theo các chuyên gia từ Savills và JLL, trong năm 2025, việc lựa chọn địa điểm sản xuất không còn dựa trên giá thuê rẻ nhất mà là tổng giá trị sử dụng dài hạn. Một nhà xưởng có giá thuê cao hơn 10% nhưng tiết kiệm 30% chi phí điện nước và đạt được chứng chỉ LEED sẽ trở thành lựa chọn thông minh.

Chính vì vậy các dự án nhà xưởng xây sẵn như HLI EcoHub Nam Hà (Bình Thuận – giáp Đồng Nai), VSIP II (Bình Dương),... đều tiên phong xây dựng nhà xưởng theo chuẩn xanh với thiết kế thông minh không chỉ giúp giảm 20 – 40% chi phí vận hành mỗi tháng mà còn đáp ứng yêu cầu kiểm toán ESG từ các tập đoàn đa quốc gia.

Đối với các doanh nghiệp FDI lần đầu vào Việt Nam hoặc SMEs Việt Nam đang tìm kiếm cơ hội mở rộng, đầu tư vào nhà xưởng xây sẵn đạt chuẩn LEED là lời giải hài hòa giữa hiệu quả ngắn hạn và bền vững dài hạn. Doanh nghiệp vừa có thể linh hoạt được tài chính mà còn có thể “vào vận hành ngay” trong vòng vài tuần.

Với đà tăng trưởng hiện tại, thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam dự kiến sẽ duy trì xu hướng tích cực trong các quý còn lại của năm 2025. Tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn có thể chạm ngưỡng 95%, nhất là tại các khu công nghiệp tích hợp nhiều tiện ích. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn sẽ tiếp tục tăng nhẹ 2 – 4% nhưng vẫn nằm trong ngưỡng hấp dẫn.

Thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam Việt Nam đang cho thấy một mô hình phát triển hoàn chỉnh: từ chính sách, quy hoạch, hạ tầng đến dịch vụ hậu cần và giải pháp nhà xưởng xanh toàn diện. Trong bối cảnh cạnh tranh toàn cầu ngày càng gay gắt, đây chính là thời điểm vàng để các doanh nghiệp vừa và nhỏ, nhà đầu tư FDI và chủ doanh nghiệp đang tìm vị trí sản xuất mới nắm bắt cơ hội, đón đầu làn sóng sản xuất xanh – hiệu quả – bền vững.